Diagnostic immobilier à Épinay-sur-Seine (93800)

Un bâti qui change d'un quartier à l'autre

Entre la Seine et le lac d'Enghien, Épinay-sur-Seine réunit des logements de toutes les époques. C'est l'année de construction, plus que l'adresse, qui fixe la liste des diagnostics à réaliser.

Les cités-jardins et les pavillons anciens

La cité-jardin Blumenthal, imaginée dans les années 1910 et 1920, celle d'Orgemont et les maisons anciennes des secteurs pavillonnaires sont souvent antérieures à 1949 : le CREP (plomb) est alors obligatoire, à la vente comme à la location. Pour une maison classée E, F ou G mise en vente, l'audit énergétique s'ajoute au DPE. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz sont exigés dès que les installations ont plus de 15 ans.

Les résidences des années 1960 et 1970

Les grands ensembles d'Orgemont, de La Source-Les Presles et du centre-ville datent pour l'essentiel de cette période. Pour tout permis de construire antérieur au 1^er juillet 1997, le repérage amiante est obligatoire à la vente, et le mesurage Carrez accompagne chaque lot de copropriété. Côté syndic, ces immeubles relèvent du DPE collectif, obligatoire pour toutes les copropriétés d'avant 2013.

Les programmes récents

Dans les immeubles livrés ces dernières années, notamment dans le centre-ville rénové, le dossier se limite souvent au DPE, à l'état des risques et au mesurage, tant que les installations ont moins de 15 ans.

Le permis de louer à Épinay-sur-Seine

Dans le cadre du dispositif de Plaine Commune, Épinay-sur-Seine applique l'autorisation préalable de mise en location depuis le 1^er octobre 2022. Le périmètre est défini par sections cadastrales : d'abord les sections AK, AL et AQ, soit une partie des quartiers de La Source-Les Presles, des Mobiles et de La Briche, puis les sections AI, AJ, AP et BD depuis le 1^er septembre 2025.

• Quand : avant la signature du bail, à la première mise en location comme à chaque changement de locataire.
• Dépôt : formulaire Cerfa n° 15652 et dossier de diagnostic technique, adressés à la mairie par courriel ou par courrier recommandé au service Hygiène et Santé.
• Décision : notifiée au plus tard un mois après la réception du dossier ; une visite de contrôle du logement peut être organisée.

Louer sans avoir déposé de demande expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un refus. La section cadastrale de votre bien figure sur votre avis de taxe foncière : vérifiez-la, ou interrogez la mairie, avant de mettre le logement en location.

Pour le dossier technique, nous réalisons en une seule visite le DPE, l'état des risques, le plomb avant 1949, l'amiante avant juillet 1997, l'électricité et le gaz au-delà de 15 ans, et la surface habitable loi Boutin.

Encadrement des loyers : la surface au cœur du bail

Épinay-sur-Seine fait partie du territoire de Plaine Commune, où l'encadrement des loyers s'applique depuis juin 2021. Le loyer de référence se calcule au mètre carré de surface habitable : le mesurage Boutin doit donc être exact. Un écart de plus de 5 % permet aussi au locataire de demander une baisse de loyer. Cette expérimentation court jusqu'au 23 novembre 2026, et une prolongation est envisagée : vérifiez la règle en vigueur à la date de votre bail.

Location : les règles nationales

• classe DPE G interdite à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034 ;
• coefficient électricité abaissé à 1,9 au 1^er janvier 2026, qui a pu améliorer la classe d'un logement chauffé à l'électricité ;
• mesurage Boutin obligatoire pour toute location vide en résidence principale.

Bords de Seine : l'état des risques

Épinay-sur-Seine est l'une des quatre communes de Seine-Saint-Denis couvertes par le plan de prévention du risque inondation de la Seine, approuvé en 2007. Selon la localisation de la parcelle, un bien peut y être soumis : il doit alors figurer dans l'état des risques et pollutions, remis dès la première visite, en vente comme en location.

Les sept quartiers où nous intervenons

Quartier	Diagnostics les plus fréquents
Centre-ville	Amiante, Carrez, DPE collectif
Orgemont	Amiante, plomb, DPE
La Source-Les Presles	Amiante, Carrez, permis de louer
Les Mobiles, La Briche, Les Béatus, Blumenthal	Plomb, électricité, permis de louer
Les Écondeaux	DPE, électricité, gaz
Gros Buisson	DPE, audit énergétique, gaz
Le Cygne d'Enghien	DPE, Carrez, électricité

Ce tableau donne une tendance, pas une règle : c'est toujours l'année de construction et la nature du bien qui décident. Le devis en ligne applique les obligations exactes à votre cas.

Tarifs à Épinay-sur-Seine

Un diagnostic seul démarre à 129 €. Pour un dossier complet de vente, de location ou de permis de louer, le tarif dépend de la surface, du type de bien et de l'année de construction. Regrouper les diagnostics sur une seule visite revient nettement moins cher. Le devis en ligne donne le montant exact en une minute.

Questions fréquentes

Autour d'Épinay-sur-Seine

Nous intervenons aussi à Saint-Denis, Villeneuve-la-Garenne, Argenteuil, Saint-Gratien, Enghien-les-Bains, Deuil-la-Barre, à Paris et dans toute l'Île-de-France, depuis notre cabinet de Colombes.